آراء الوسيط عن الأسعار ليست الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم قيمة المنزل، ولكنها قد تكون مفيدة.
إذا كنت تأمل في إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص، على سبيل المثال، فقد يكون رأي سعر الوسيط مفيدًا. أو، إذا تأخرت في سداد الرهن العقاري، فقد يطلب المقرض الخاص بك BPO دون علمك. المقرضون أيضا استخدام BPOs في حالات الرهن وغيرها من المواقف الصعبة.
إذا كنت صاحب منزل، فإليك ما تحتاج لمعرفته حول آراء أسعار الوسيط ومتى يمكنك (أو مقرض الرهن العقاري) استخدام أحد هذه الآراء:
ما هو رأي سعر الوسيط (BPO) Broker Price Opinion؟
رأي سعر الوسيط هو تقدير متخصص في العقارات لسعر البيع المحتمل للمنزل. يعتمد الوسطاء في هذه التقييمات على تفاصيل مختلفة عن المنزل، بما في ذلك حالته وعمره وميزاته، بالإضافة إلى عوامل خارجية - مثل الحي وظروف سوق المنطقة ومبيعات العقارات المماثلة القريبة.
هناك نوعان من BPOs:
- خارجي أو محرك بواسطة BPOs. هذه فقط تأخذ بعين الاعتبار الحالة الخارجية للمنزل والبيانات الأساسية المتوفرة في سجلات الملكية وخدمة القوائم المتعددة. عادةً ما يتم استخدام أوامر الشراء الخارجية عندما لا يتمكن الوكيل من الوصول إلى المنزل أو عندما يكون صاحب المنزل غير مدرك أن رأي سعر الوسيط يتم إجراؤه.
- عمليات الشراء الداخلية أو الكاملة. هذه تقييمات أكثر شمولاً، لأنها تأخذ في الاعتبار كلاً من الداخل والخارج للمنزل. سيدخل الوسيط المنزل فعليًا ويلتقط الصور ويلاحظ أي ضرر أو إهمال أو تحسينات حديثة.
بمجرد أن ينتهي الوسيط من عمليات الفحص المادي والبحث في السوق المحلية، فسيقوم بإنشاء تقرير من صفحتين إلى ثلاث صفحات يوضح بالتفصيل النتائج التي توصلوا إليها، بما في ذلك القيمة المقدرة التي قاموا بتعيينها للمنزل.
متى يتم استخدام رأي سعر الوسيط؟
غالبًا ما يستخدم مقرضو الرهن العقاري طلبات عمليات الشراء الخاصة - عادةً في الحالات التي يتأخر فيها المقترض عن سداد مدفوعاته. سيستخدم المقرض BPO لتقييم قيمة العقار (بالمقارنة مع الرصيد المتبقي على الرهن العقاري) وتحديد أفضل مسار للمضي قدمًا. في كثير من الأحيان، هذا يعني منع الرهن من المنزل أو البحث عن بيع على المكشوف.
وفقًا لبيل جاسيت، الوكيل العقاري لدى RE / MAX Executive Realty في ولاية ماساتشوستس، كانت عمليات BPO أكثر شيوعًا "خلال الأوقات التي كان هناك المزيد من حالات حبس الرهن والمبيعات القصيرة. غالبًا ما يحتاج المقرضون والبنوك إلى إجراء تقييم سريع للسوق ويطلب رأي الوسيط للحصول على فكرة سريعة عن مكان وجود أصولهم في البيئة العقارية الحالية ".
قد يستخدم المقرضون أيضًا آراء أسعار الوسطاء عندما يتقدم صاحب المنزل بطلب للحصول على حد ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) أو إذا كنت ترغب في تعديل قرضك - مما يعني تغيير شروطه بسبب المصاعب المالية.
يمكن للمستهلكين استخدام BPOs أيضًا، في بعض الحالات. يمكنك استخدام واحدة عند الطلاق أو تسوية تركة أحد أفراد الأسرة لقياس مقدار بيع الممتلكات. إذا كنت ترغب في إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص - وهو خيار بمجرد أن يصبح رصيد الرهن العقاري الخاص بك 80٪ أو أقل من قيمة منزلك - يمكنك أيضًا طلب BPO لإثبات القيمة الحالية لمنزلك.
ضع في اعتبارك، على الرغم من: أن المقرضين لن يسمحوا بذلك دائمًا، لذا تأكد من مراجعة شركة الرهن العقاري أولاً. في كثير من الحالات، قد يفضلون إجراء تقييم كامل قبل إلغاء PMI الخاص بك.
BPOs مقابل CMAs
آراء أسعار الوسطاء و CMAs - تحليلات السوق المقارنة - هي مصطلحات قابلة للتبادل في الأساس. يستخدم كلاهما حالة المنزل وعمره وميزاته وبيانات السوق القريبة لتعيين سعر سوق محتمل للممتلكات.
الاختلاف الوحيد هو أن عمليات الشراء الأولية تستخدم عادةً من قبل المقرضين، بينما يتم استخدام CMA من قبل الوكلاء أنفسهم - عادةً للفوز بقائمة أو لتحديد سعر إدراج الممتلكات.
يقول مات جود، مدير السمسار في Premier Sotheby’s International Realty في ليكوود رانش بولاية فلوريدا: "يتم تنفيذ CMA غالبًا بواسطة متخصص في العقارات لتحديد السعر". "يتم استخدامه أيضًا بواسطة وكيل يمثل مشترًا لمساعدة هؤلاء العملاء على الشعور بالراحة في عرض قد يقدمونه."
عمليات BPOs مقابل التقييمات
آراء وتقييمات الوسطاء، في حين أن كلتا الإستراتيجيتين لتقييم قيمة المنزل، ليست متشابهة. أولاً، هناك فجوة سعرية كبيرة. يتكلف تقييم العقارات النموذجي في أي مكان من 300 دولار إلى 450 دولارًا - وأحيانًا أكثر من ذلك بكثير في الأسواق عالية التكلفة. يمكن أن تكلف BPO نصف ذلك (أو، في بعض الحالات، قد تكون مجانية).
هناك فرق في السرعة أيضًا. تستغرق معظم عمليات التقييم أسبوعًا أو أسبوعين على الأقل حتى تكتمل، بينما تستغرق عمليات التقييم الأولية بضعة أيام فقط.
يقول ستيف جونستون، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Ideal Agent: "يوفر BPO تقديرًا سريعًا يقوم به وكيل عقارات محلي أو سمسار". "التقييم الكامل أكثر تكلفة ويستغرق وقتًا طويلاً من BPO ولكنه مطلوب للحصول على رهن عقاري."
جونستون محق: التقييمات مطلوبة لمعظم قروض الرهن العقاري - على الأقل تلك المدعومة من الحكومة الفيدرالية، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية. تتطلب القروض المطابقة، التي تلتزم بإرشادات Fannie Mae و Freddie Mac، تقييمات أيضًا. يحظر قانون Dodd-Frank بالفعل استخدام BPO بدلاً من التقييم على أي قرض شراء سكني.
يقول شموئيل شايويتز، رئيس التمويل المعتمد لمقرض الرهن العقاري: "المعلومات المتاحة في التقييم أكثر شمولاً". "إنه يوفر الكثير من العناية الواجبة التي يمكن أن يستخدمها متعهدو الرهن العقاري للمساعدة في دعم القيمة السوقية واتجاهات الأسعار."
تختلف عمليات تخطيط الأعمال والتقييمات أيضًا في من يمكنه إجرائها. لا يمكن إجراء التقييمات إلا من قبل مثمنين عقاريين مرخصين يخضعون لتدريب شامل. يجب عليهم أيضًا الالتزام ببعض اللوائح الفيدرالية والولائية وقواعد الأخلاق.
من ناحية أخرى، فإن شركات BPO أقل تنظيمًا، ولا يوجد ترخيص أو معايير فيدرالية قد يلتزم بها السماسرة عند إنتاجها. لهذا السبب، تعتبر التقييمات عمومًا أقل تحيزًا.
يقول Mark Walser، رئيس Incenter Appraisal Management: "يتم إنشاء BPO بواسطة سمسار عقارات وهو رأيهم الوحيد في القيمة". "التقييمات لا يتم إجراؤها فقط من قبل محترفين ذوي خبرة، ولكن ليس لديهم حصة في الصفقة."
القيمة في عمليات الشراء
على الرغم من استخداماتها المحدودة، لا تزال عمليات BPO لها قيمة، كما يقول المتخصصون في العقارات.
سرعتها وتكلفتها المنخفضة، على سبيل المثال، يمكن أن تجعلها خيارات جيدة لتقييم سريع للقيمة. يمكنهم أيضًا مساعدة المقرضين إذا تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري أو أراد إلغاء PMI.
كما يقول Walser، "يمكن لشركات BPO بالتأكيد توفير بعض السياق حول القيمة العامة المحتملة للعقار - ومع ذلك، لن يتم استخدامها كبدائل موثوقة للتقييمات المهنية في أي معاملة إقراض."
حقوق الصور في هذا المقال تذهب إلي أصحابها ونحن نستخدمها تحت ترخيص الإستخدام الإبداعي.
The rights to the images in this article go to their respective owners and we use them under a creative use license.
إرسال تعليق